¿Qué es el documento de encargo inmobiliario?
El documento de encargo es un contrato en el que el propietario de un inmueble delega a una agencia inmobiliaria o agente autorizado la gestión de la venta o alquiler de su propiedad. Este contrato recoge las obligaciones y derechos de ambas partes, estableciendo los términos específicos bajo los cuales se llevará a cabo la operación. Según la Ley 18/2007 del Derecho a la Vivienda en Cataluña, el encargo es un requisito indispensable para que un agente pueda comercializar el inmueble. En él deben reflejarse condiciones como el precio de venta, la comisión de la agencia, y cualquier cláusula relacionada con la penalización por incumplimientos.¿Es obligatorio firmar el encargo inmobiliario?
Sí, en Barcelona y el resto de Cataluña, la firma del documento de encargo es obligatoria. La Ley 18/2007, en su artículo 55, establece que los agentes inmobiliarios no pueden publicitar ni ofrecer en venta propiedades de terceros sin haber formalizado previamente este contrato. Además, según el Decreto 12/2010, de 2 de febrero, que regula los requisitos para ejercer la intermediación inmobiliaria, las agencias deben estar inscritas en el Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña y formalizar estos encargos por escrito para garantizar la protección de las partes implicadas y asegurar la transparencia en las operaciones.¿Qué información debe incluir el encargo inmobiliario?
Para cumplir con las normativas vigentes en Cataluña, el encargo debe incluir una serie de elementos esenciales:
- Identificación de las partes: quién encarga (el propietario) y quién recibe el encargo (la agencia o agente inmobiliario).
- Duración del encargo: debe indicarse un plazo claro durante el cual la agencia tendrá la potestad de gestionar la venta o alquiler.
- Descripción detallada de la operación encomendada: ya sea venta, alquiler, o ambos, debe especificarse con precisión qué tipo de transacción se está gestionando.
- Datos registrales de la finca: es necesario incluir la referencia catastral y cualquier información relevante como cargas, gravámenes o derechos sobre el inmueble. Según el artículo 63 de la Ley de Vivienda, la información debe ser clara y completa, garantizando que el comprador o arrendatario esté bien informado sobre la situación jurídica de la propiedad.
- Precio del inmueble: el precio acordado por el propietario para la venta o alquiler del inmueble debe quedar reflejado.
- Honorarios o comisión de la agencia: el porcentaje o cantidad fija que recibirá la agencia por su labor de intermediación debe quedar claramente especificado, y cualquier variación en este aspecto debe ser pactada por escrito.
- Cláusulas adicionales recomendables: se recomienda incluir detalles sobre la reserva y el contrato de arras, en caso de que el comprador realice un depósito previo, para asegurar la transacción.
Modelo de encargo de venta sin exclusividad
El encargo de venta sin exclusividad permite que el propietario colabore con varias agencias inmobiliarias a la vez o incluso gestione la venta directamente, sin comprometerse exclusivamente a una sola agencia. Este modelo es común cuando el propietario desea mayor flexibilidad y libertad para aumentar sus posibilidades de cerrar la operación. Sin embargo, este tipo de acuerdo no asegura una retribución fija a las agencias, ya que cualquiera puede cerrar la venta. Además, según el artículo 58 de la Ley de Vivienda, las agencias deben asegurarse de que los acuerdos sin exclusividad estén debidamente registrados y notificados para evitar conflictos de intereses entre las partes.Modelo de encargo de venta con exclusividad
En el encargo con exclusividad, el propietario confía la venta del inmueble a una sola agencia o agente inmobiliario, otorgándole el derecho exclusivo de gestionar la operación durante un periodo determinado. Este acuerdo debe formalizarse por escrito y firmado por ambas partes, indicando claramente que la agencia es la única autorizada para vender la propiedad durante el plazo acordado. Según lo dispuesto en el Decreto 12/2010, en caso de incumplimiento por parte del propietario (por ejemplo, si vende el inmueble por su cuenta o a través de otra agencia durante el periodo de exclusividad), se puede imponer una penalización por incumplimiento de contrato. Además, la exclusividad puede incluir una cláusula de "compromiso de venta" que obliga a la agencia a realizar determinadas acciones, como campañas de marketing o reportes periódicos de avances en la gestión de la venta.
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